よくいただくご質問

オーバーローン状態でマイホームを売却する方法は、任意売却しかありません。ただ、通常の不動産売却（アンダーローン売却）と比較すると、やはり任意売却にはデメリットがあります。①債務者は個人信用情報上「事故履歴あり」として登録される。②任意売却に失敗すれば競売になる。③住宅ローンの債務が残る。④任意売却の依頼先を見つけることが難しい、以上4つがデメリットです。一般の方がご自身のみで検討・判断されるのは極めて難しいですので、当社のような専門家を交えて判断されるのがオススメです。

任意売却の成功率は業者によって異なりますが、一般的に業者が依頼を受けた任意売却のうち実際に成功するのは50～60％程度と言われています。一方、当相談室の実績としては競売申立て前で約91％、競売申立て後で約68％。つまり、任意売却の成功には販売活動をできる限り早く開始し、販売活動期間をできる限り長く確保することが重要と言えます。もし今、住宅ローンの返済・滞納でお困りで任意売却を検討されているのでしたら、今スグ任意売却の専門家へ相談されることをオススメします。

引越し費用はもらえます。債権者が認める引越し費用の相場は20〜30万円です。家族が多く、物が多かったり、引越し先が遠かったりなどで金額が足りない場合には、買主さんに引越し費用の不足分を負担してもらえるよう調整を図ります。なお、引越し費用をもらえるのは物件の引き渡しを行う「決済日」。それまでに費用を立て替えて引越しを終えている必要がありますが、それが難しいときは「引き渡し猶予」を付けることで、債権者から引越し費用をもらった後に引越しできるようになります。

はい、任意売却の成功率は確かに低くなります。任意売却では10～30万円程度の税金滞納であれば、それの差押え解除費用を諸費用として債権者に認めてもらえ、売却価格の中に含められます。しかし、それよりも高額な滞納額になると、多くの場合は売却価格に差押え解除費用を上乗せすることになります。そのため、不動産の相場価格よりも高い販売価格となってしまうことがあり、実質、任意売却ができない状況になってしまう場合や失敗する場合があるのです。従って、任意売却を検討される場合は、税金滞納が膨れ上がる前に専門家へ相談されることをオススメします。

連帯債務者は債務者と同じ立場にあるため、任意売却すればやはり残債務を請求されます。また、個人信用情報にもブラックとして登録されることになります。一方、連帯保証人も、債権者からの請求は避けられませんが、主債務者が滞納したからといってすぐに請求されません。一般的に代位弁済された後に請求をうけ、具体的返済が始まるのは、不動産を任意売却などして後になります。ただ、住宅金融機縁機構の場合、連帯保証人への請求はかなり緩く、任意売却後、主債務者が滞りなく債権者に借金を返済していれば、一切請求をうけることがないようです。しかし、主債務者が返済しなくなったり、自己破産されたりすると、連帯保証人にも影響を及ぼすことになります。

任意売却の販売活動を行なっていても買い手がつかず、売れない理由は大きく2つ考えられます。①売却価格が高過ぎる②売却活動が行われていないのいずれかです。現在の依頼先である任意売却業者が「売れない理由」「本当の理由」を教えてくれるとは限りません。心配・不審に思われたならば第三者、つまり、他の任意売却業者へ相談してみてください。売れない理由がわかる可能性が高いです。

任意売却は可能です。「相続人不存在」な不動産は、家庭裁判所へ「相続財産管理人選任の申立て」を行えば売却できるようになります。ただし、その準備から実際に不動産を売却できる状態に至るまでには、少なくとも3ヶ月程度の時間は必要。そのため、既に競売を申立てられている場合は回避に間に合わないこともあります。そうした状況でなければ任意売却は十分可能です。当社のような相続財産管理人の設置までお手伝いできるような任意売却業者へ相談なさってください。

任意売却後の残債務は、もちろん返済しなければなりません。ただし、債権者とあなたとの間で返済計画の見直しが行われ、毎月の返済額はあなたの収入状況を踏まえて、あなたが決めることができます。返済額は人それぞれで異なりますが、一般的には月額1万円を支払っている方が多いです。残債務の清算には「自己破産」という法的手続きも採れますが、債権者との間の「和解」という形で解決する方法もあります。自己破産で解決するのか、和解で解決するのか、それぞれメリットとデメリットがありますので、私たちのような専門家へ相談されるのがベストです。あなたにとっての最善の解決策を提案してくれるでしょう。

費用はかかりますが、任意売却に限っては、それらのお金をご用意する必要はありません。また着手金などの現金も一切必要ありません。ご安心ください。経済的事情を抱えられた方に対する金銭負担は売却に支障をきたすと債権者は考えるからです。また当社では任意売却だけにとどまらず、自己破産や個人再生といった債務整理の手続きを行いますが、その相談も無料で行っております。ご安心して当社までご相談ください。

住宅ローン滞納の事実がなければ、任意売却はできません。それでも、任意売却されたい場合は意図的に返済を止め、滞納の事実を作り出します。任意売却は、やむを得ない理由で住宅ローンの返済が不可能となった方の救済を目的とした売却手段。ですので、銀行へ「返済できない」事実を認めさせなければなりません。まだ滞納前の状況で任意売却を決断されたならば、まず住宅ローンの返済を止めることから始めます。

競売の場合、申立てされると裁判所が氏名や住所などを公開、競売情報誌やインターネット上の情報サイトにも掲載されるため、知られてしまう可能性は高いです。一方、任意売却では個人情報が公開されることは一切ありません。ただし、それは競売申立て前の任意売却に限ってのことです。ですので、任意売却は競売の申立て前に行うのがベスト。住宅ローン返済・滞納問題解決の専門家へ早めに相談なさることをオススメします。

新型コロナウイルスの感染拡大に伴う景況の悪化への対応として、各金融機関は返済猶予期間を設けていますが、それの終了後は国主体で住宅ローンなどの返済を猶予する法律「モラトリアム法」が適用される可能性が高いです。しかし、それが適用されなかった場合は、銀行は契約書通り返済が滞った不動産に対しては強制的な手段に出るものと考えられます。万が一、そのようになってしまった場合は、まず「個人再生」を検討してください。それが難しいようでしたら「リースバック」、それも難しいようであれば「任意売却」の順で検討しましょう。マイホームを守ることを第一にお考えになるのでしたら、この順での検討がベストです。いずれにしても、住宅ローンの返済でお悩みでしたら専門家へ相談なさることをオススメします。

新型コロナウイルスの感染拡大が原因の収入減少により、住宅ローン返済が困難になってしまった方は、まず毎月の返済額を軽減する手続きを銀行で取りましょう。特に、住宅金融支援機構は返済計画の見直しを積極的に検討してくれます。また、固定資産税や市府民税、健康保険などの税金納付に関しても役所へ相談に行き、減免措置や分納措置を検討してもらいましょう。それでもまだ、住宅ローン返済が困難な状況にある方は、専門家へご相談なさることをオススメします。

不動産を所有した状態で自己破産をする場合、それを売却しなければなりませんが、まず先に不動産の売却を行い、次に自己破産の申し立てをするのが鉄則です。この順序で手続きすることで、そのまま住み続けることができたり、解決時間を短縮できたり、引越・破産費用を捻出できたり…など、ご自身にとって都合良く自己破産できるからです。不動産売却は任意売却専門会社へ相談し、自己破産は弁護士か司法書士事務所へ相談してください。

任意売却取引で実際に行われていた怪しげな取り引きとして、❶ 領収書がない❷ 売却価格が極端に安い❸ 販売活動の形跡がない❹ 引越費用がない❺ 仲介手数料以外の報酬❻ 価格の異なる契約が2通あるといったことがあります。任意売却の依頼先を決定する際は細心の注意を払うようにしましょう。

任意売却には不動産と法律の知識はもちろん、実際に任意売却をした経験・実績がどれくらいあるか？が重要です。しかし、それ以上に重要とも言えるのは担当者の人柄です。借金問題というナーバスな問題を扱うだけに、その担当者は信用に値するか？　人柄は重要な要素です。専門スキルと合わせて人柄も、依頼先を決める判断基準とするようにしてください。

可能です。離婚が原因で住宅ローンの返済ができなくなった方、また、住宅ローンの支払いができなくなる恐れがある方であれば、任意売却が認められます。

旧日本住宅公団、現UR都市機構などの公社系、地方銀行のプロパー融資（保証会社がついていない融資 = 銀行単独融資）の場合、任意売却を認めてもらえない・認めてもらいづらい…といったことが多いです。もし、正にそれでお困りなのでしたら、当社のような実績ある任意売却専門の会社に相談なさってください。なぜなら、状況を変えられる可能性が高いからです。