任意売却の成功率はどれくらいですか？　成功のポイントは何でしょうか？

任意売却の一般的な成功率は、わずか50～60％程度

任意売却は何としても成功させたいところですが、残念ながら現実的には100%成功できるものではありません。

一般的には、任意売却業者が依頼を受けた任意売却のうち、実際に成功するのは50〜60%程度と言われています。

一方、当相談室の実績は、競売申立て前であれば約91%、競売申立て後になると約68%の成功率。

当然ですが、「競売申立て前」の任意売却の方が、成功率は高いです。
そして、任意売却の成功率は業者によっても異なります。

ではなぜ、「競売申立て前」の任意売却の成功率は高くなるのか？　さらに、「競売申立て後」の任意売却はナゼ、それと比較して成功率が低くなるのか？

それらの理由について、当相談室実績にもとづきながら、詳しくご説明します。

競売申立て前の任意売却の方が、成功率が高い2つの理由

まだ競売の申立てがされていない、そうした比較的早い段階。もっと具体的には、「期限の利益の喪失」により「代位弁済」される前の段階でご相談をいただければ、100%に近い確率で任意売却は成功します。当社実績では約91％です。

任意売却の成功率が、競売申立て前であれば高くなる理由は2つあります。

【理由1】時間に余裕がある

競売の申立て前に債権者へ任意売却する旨を伝えられれば、任意売却の活動期間として半年〜1年程度の猶予が与えられます。この期間、住宅ローンの支払いを止めてもらえる上に、督促などもなく、債権者は競売の申立ても待ってくれます。

それだけの時間的な余裕があれば、買主を探すための販売活動には十分であるため、任意売却の成功率が各段に上がるのです。

【理由2】債権者の臨機応変な対応を期待できる

不動産にも相場価格があります。売却のタイミングによって、100〜200万円程度の変動は必ず生じます。そのため、相場であろう価格で販売活動を開始しても、なかなか売れない場合があります。

そうした場合には販売価格を下げること、つまり、価格調整も視野に入れることになりますが、競売の申立て前であれば、債権者はそうした価格調整にも臨機応変な対応を取ってくれます。

その結果、買主が見かりやすくなります。また、引越し費用など必要な費用も捻出しやすくなります。

競売申立て後の任意売却の成功率が低くなってしまう3つの理由

競売の申立てがされてしまうと、やはり成功率は低下します。当社実績でも、約91%から約68%へと大きく下がってしまいます。

競売申立て後の任意売却の成功率が低くなってしまう理由は、3つあります。

【理由1】時間に余裕がない

競売となれば当然ながら裁判所が介入し、売却されるまでの期間が強制的に定められます。競売の申立てから入札開始までの時間は、おおよそ2〜3ヶ月程度、その間に買主を見つけられなければなりません。

特に不動産が流通性に乏しい地域（地方や山間部、人気がないエリアなど）なら尚更、買主を見つけるのに大変時間がかかってしまいます。また、利害関係者（債権者）の数が多ければ、その調整にも時間がかかります。それぞれ、債権を回収したいと主張し、「何割はうちがもらう。それが認められなければ、任意売却は承諾しない。」と言い合うからです。

結果、タイムオーバーとなり任意売却が失敗してしまうことが少なくありません。

また、そうして限られた時間の中で任意売却活動を取りまとめられるかどうか？　は、任意売却業者の実績や力量に大きく依存します。もし、それらが少ない業者へ依頼した場合でしたら、任意売却の成功率はさらに下がってしまいます。

【理由2】債権者の臨機応変な対応を期待できない

任意売却では、債権者に販売価格の決定権があります。そのため、債権者はできる限り多くの債権を回収したいと考えて、相場価格と乖離した高額な販売価格を提示してくることも珍しくありません。

また、競売の申立てを行うために、債権者は90万円もの予納金を裁判所へ支払い、負担します。債権者は当然、この予納金も任意売却で取り戻そうと考えます。

ですので、仮に販売価格の見直し（値下げ）が必要となった場合でも、それに応じてくれないことが多くあるのです。また、引越し費用についても、本来ならば30万円程度もらえるところ、まったくもらえないといったこともあります。

このように、債権者の臨機応変な対応を期待できなくなります。任意売却の決定権者である債権者の対応のありかたひとつで、任意売却の成功率はかなり低くなってしまうのです。

【理由3】税金滞納による差押えが入る

競売の申立てがされると、それを知った税務署や市区町村は税金滞納の有無を調査し、滞納があればその不動産を差押えします。任意売却する場合、この差押え登記を抹消しなければなりません。

実際、住宅ローンの返済にお困りの方、滞納されたしまった方が、固定資産税や住民税などの税金も滞納されてしまっていることは、珍しくありません。

当社のような任意売却業者が、差押え登記の抹消に向けた協議を図るのですが、総額何百万円もの多額な税金滞納がある場合には、役所はなかなか差押え登記を外してくれません。中には全額納付しない限り一切外さない役所（自治体）もあり、結果として任意売却が失敗に終わってしまうことがあります。

任意売却を成功させるための重要な2つのポイント

①できるだけ早めに相談して、販売活動期間を十分に確保すること

当社実績での任意売却の成功率で示される通り、任意売却が成功するかどうか？　また、その成功率は、当相談室のような任意売却専門の会社へ「いつ相談され、いつ販売活動を開始したか？」で大きく変わります。

ですので、万が一、住宅ローンの返済が滞ってしまい督促状や催告書などが届いてしまった場合には、極力早めに、競売の申立てへと至ってしまう前に、任意売却の専門会社へ相談なさることをオススメします。

また、成功率はその任意売却専門会社の実績や力量にも依存します。「自宅近くにある不動産会社だから」や「知人がやっている不動産会社だから」などの理由では決して選ばないでください。インターネット検索などでしっかりお調べになり、任意売却に際しての要望などまできちんと汲んでもらえる専門会社を選びましょう。

②適正な価格で販売すること

住宅ローンの残債務をできるだけ減らすため、また、住宅ローンという融資をできるだけ多く回収するため。債務者（売主）も債権者も、どちらの立場でもできるだけ高い価格で売却したいのが本音です。

しかし、高過ぎると買い手がつかず時間だけが経過し、結果、任意売却に失敗。競売へ至ってしまうこともあります。ですので、任意売却を成功させるためには、適正な価格で販売することも重要です。

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当相談室は、2014年から住宅ローンの返済・滞納でお悩みの方々へ向けて、主に任意売却による解決をご提供する専門会社である烏丸リアルマネジメント株式会社が運営しています。これまでの解決実績は1,200件を超え、特に関西エリアでは有数の解決実績を誇る、任意売却のエキスパートです。

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• 解決実績1,200件以上、住宅ローン問題・任意売却のエキスパートです
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