任意売却を依頼していますが買い手がつかず、売れません…ナゼでしょうか？

任意売却を依頼したにも関わらず、売れないときの2つの理由

既に他社へ任意売却を依頼された方から、「買い手がつかない、売れないのはナゼ？」とご相談をいただくことは、実はよくあります。

「任意売却を依頼している会社へ電話をして、尋ねれば良いのでは？」とお思いになると思いますが、残念ながら、任意売却業者が「売れない理由、本当の理由」を教えてくれるとは限らないのが現実です。

「理由」を教えてもらえない理由には、大きくは次の2つが考えられます。

• ①売却価格が高過ぎる
• ②売却活動が行われていない（もしくは、消極的である）

それぞれ、詳しくご説明します。

①売却価格が高過ぎる

まず大原則として、不動産の良し悪しは「価格」で決まります。

いくら駅から近くてキレイな物件でも、高ければ絶対に売れません。逆に、どんなに駅から遠くて古い物件であっても、また、権利関係が複雑な物件であっても、安ければ必ず買主は現れるものです。

そして、任意売却の際、実質的に売却価格を決定するのは債権者（金融機関）です。

債権者（金融機関）は、債権を少しでも多く回収したいがために、物件の立地や築年数、間取りなどが加味された相場価格からズレた（相場価格より高い）売却価格にしてしまうことがあります。そのような価格で売り出しても当然、売却価格が高すぎるために売れません。

任意売却で売れない、買主がつかない場合の多くは、「売却価格が高過ぎる」ことが理由です。

そうした状況を見て、売却価格を下げるなどの対応をする債権者がほとんでではありますが、中には、まったく下げない債権者もいます。特に、既に競売の申し立てがなされている状況ですと、売却価格の変更になかなか応じてもらえないことが多いですから、要注意です。

②売却活動が行われていない（もしくは、消極的である）

通常、任意売却の依頼者と依頼先の任意売却専門会社との間で、「専任媒介契約（もしくは、専属専任媒介契約））」を締結します。

その際、「レインズ」という不動産管理システムへ不動産情報を登録し、売却活動を行います。登録により、その他多くの不動産会社と物件情報を共有でき、売却活動を促進させられる（手伝ってもらえる）からです。

ところが、レインズへ登録せず、他社の協力を得ず、自社のみで買主を見つけようとする任意売却業者が存在します。

ナゼでしょうか？

それは、自社で買主を見つけて任意売却を成功させることができれば、任意売却の依頼者である売主、そして、見つけた買主の両方から仲介手数料を得られるからです。
一方、レインズへ登録して同業他社の不動産業者に買主を見つけられると、得られるのは売主からの仲介手数料のみ。

そのため、得られる「仲介手数料 = 報酬」が減ってしまうことを嫌って「任意売却の依頼者 = 売主」を囲い込み、同業他社の不動産業者による販売協力を得ようとしない、任意売却業者が存在します。その結果、なかなか売れないのです。

売主の事情や都合などをまったく無視し、自分たちのビジネス的な利益のみを優先した売却活動により、買主をなかなか見つけ出せない状況を作り出している、続いてしまっている...それに売主は付き合わされてしまっていると言えるでしょう。

そして、その「囲い込み」という行為。これは、他社に顧客を取られないよう共同仲介（売主と買主とで別の不動産会社が不動産取引に関与すること）を拒否したり、十分な宣伝活動を行わなかったりすることを指しますが、実は立派な違法行為に当たります。ただ、罰則はなく、立証も困難であるがために、特に大手不動産会社などでは日常的に横行しているのが実情です。

任意売却を依頼する際には、そうした悪行を働く任意売却業者の下を尋ねないよう、注意が必要です。

売れない理由を調べる方法

まず、「①売却価格が高過ぎる」から売れないのか、「②売却活動が行われていない（もしくは、消極的である）」から売れないのかは、簡単に調べることができます。

「レインズ」に当該不動産の情報が登録されているか？　を確認すれば良いのです。

レインズに登録されていれば「①売却価格が高過ぎる」が原因。登録されていなければ「②売却活動が行われていない（もしくは、消極的である）」が原因です。

あるとき、「売れなくて困っている」とご相談いただきました。物件の所在地を教えていただき簡易査定したところ、①「売却価格が高すぎる」ことが原因でした。相場以上の価格が売却価格として設定され、その差、なんと約500万円。これでは、売れるわけがありません。

債権者である金融機関の「少しでも多く回収したい」という気持ちも理解はできるものの、売却できずに競売になってしまえば本末転倒です。

もし、任意売却を依頼されていて「なかなか売れない…」とお悩みでしたら、他の任意売却業者へ相談なさると良いでしょう。売れない理由がわかる可能性があります。

そこで、「任意売却できる見込みはあるのか？」「なぜ債権者は価格を見直してくれないのか？」などを確認してください。その回答次第では、現在の依頼先に見切りをつけ、他の任意売却専門業者への依頼を検討されると良いでしょう。

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