住宅ローンを滞納しなければ任意売却はできませんか？

住宅ローンを滞納している事実がなければ、任意売却はできません

当社へ任意売却のご相談にいらっしゃる方の中には、まだ住宅ローンを返済できている、つまり、まだ滞納状況にはない方も多くいらっしゃいます。

今はまだ返済ができているけれども、数ヵ月後には支払いができなくなるという状況の方です。それゆえ、マイホームを売却してしまいたいけれどもオーバーローン状態、さらには、住宅ローンの残債を一括返済できる余裕や貯蓄はないことから、「任意売却で何とかならないものか？」とお考えになった方がご相談にいらっしゃるのです。

さて、結論から申し上げますと、任意売却はできません。「住宅ローンを滞納している」という事実がなければ、銀行などの金融機関から任意売却を認めてもらえないからです。そもそも、任意売却はやむを得ない理由で住宅ローンの返済が不可能となった方を対象とした売却手段ですから、実際に滞納が生じていない限りは銀行が返済不可能と判断することはありません。

従って、それでも「任意売却する！」と決断された際にまずなさるべきことは、「住宅ローンの返済を止める」という行為です。

ひとまずはまだ支払えるのに「わざと」支払いを止めることには、いささか抵抗を感じられると思います。しかし、住宅ローンの返済を止めて「滞納」という既成事実を作り、銀行など金融機関に返済不可能と認識してもらいます。そして、任意売却をせざるを得ない状況を「わざと」作り出すのです。

繰り返しになりますが、住宅ローンが支払われている状態では銀行は返済不可能とは認めないため、任意売却する場合は必ず滞納が必要になります。

「わざと返済を止める」ことは、詐欺などの不法行為ではありません

返済を止めるという行為に、違和を感じられる方は多いハズです。

既に滞納がはじまっており、返済できないことが明らかな状況であれば、そう感じる余裕もないでしょう。一方、今はまだ返済できる状況であるにも関わらず、住宅ローンの返済をわざと止めるのですから、それが銀行などの金融機関にバレてしまえば詐欺などの不法行為で訴えられたり、逮捕されたりしないだろうか？　と不安を感じられるのはもっともです。

しかし、ご心配は不要です。詐欺などの不法行為には該当しません。

詐欺に該当するのは、住宅ローンを組む際に債権者を欺き、そもそもお金を返すつもりがないにも関わらず住宅ローンを契約する行為です。ですので、これまで何年にも渡り住宅ローンを返済してきた事実があれば、お金を返すつもりがないのに契約したとは判断されず、詐欺などの不法行為と判断されることはありません。

住宅ローンの滞納を開始するにあたって、気を付けることや準備しておくこと

任意売却することを決められたら、まず住宅ローンの返済を止めた上で、以下に示すことを行います。

住宅ローンが引き落としされる銀行口座は、残高0円にしておく

銀行口座へ引き落としに十分な残高があると住宅ローンの引き落としがなされ、滞納という事実を作れません。

口座に残っているお金はすべて引き出し、他の口座へ移すなどしてください。滞納の事実を作るためでもあり、また、保証会社によって代位弁済がされるとその口座は凍結され、お金を引き出せなくなるからです。

給与の振込先が住宅ローン引き落とし口座になっている場合、振込先を変えておく

振替・振込忘れを防ぐために、給与の振込先口座を住宅ローンの引き落とし口座にされている方が多くおられます。

給料が入ること住宅ローンの引き落としが可能となり、滞納状態を作れません。給与の振込先を他の金融機関の口座に変えてください。

住宅ローンにクレジットサービスが付いている場合、そのサービスを解約しておく

住宅ローンを組む際にクレジットサービスを付けた記憶はありませんか？　その方が住宅ローン金利が安くなるという理由で、付ける方は多くいらっしゃいます。

クレジットサービスが有効なままですと、銀行口座の残高をゼロにしていても自動的に（勝手に）借入され、住宅ローンが支払われてしまいます。それは同時に、要らぬ借金までしてしまうことになりますので（勝手に借金を作られてしまいますので）、必ずクレジットサービスが付いているかの確認、そして、付いていればその解約を忘れないでください。

役所や他の債権者へは任意売却することを伝えない。控えておく

任意売却をすることを役所や他の債権者に言ってしまうと、不動産の差押えを受けてしまうリスクが生じます。特に固定資産税などの税金を滞納している場合、役所は「売却される前に差押えをしておけば滞納分を回収できる」と考えるからです。

滞納額が多額であれば任意売却の成功率に大きく影響します。つまり、失敗する可能性が高くなってしまうため、特に役所には任意売却を検討していることを知られないようにするのが良いでしょう。

逆に、固定資産税の支払いも困難な場合は役所へ納付意志があることを示しておく

上述しましたように、固定資産税などの税金滞納があると役所によってはすぐに不動産を差押えようとします。滞納額にもよりますが、差押えが入ると任意売却の成功率は大きく低下しますので、税金は他の債務よりも優先して納付して差押えを回避してください。

もちろん、どうしても納付できない場合もあると思います。その場合は、1,000円でも2,000円でも構いませんから納付し、「納付すべきだと考えている。納付の意思はある」という姿勢を役所の担当者に示してください。また、全く納付することができなくても、電話などして収入状況を伝えるようにしてください。そうした意思表示で差押えを回避できたり、仮に差押えが入ったとしても任意売却に協力的にしてくれる可能性が高くなるからです。

万が一に備えて預金をしておく

厳しい経済事情の中で預金をすることは難しいかもしれませんが、できる範囲で預金はされておいた方が良いです。

任意売却のメリットのひとつに「引っ越し費用を捻出できる」ことが挙げられるものの、債権者との調整次第では引っ越しに必要な費用すべてを賄えない場合があるからです。そうした万が一の場合に備え、少しづつでも良いですから預金しておいてください。

（参考コラム）
「任意売却の際に引っ越し費用はもらえるのですか？いくらくらいもらえますか？」

住宅ローンの滞納がはじまったら

銀行から電話がかかってきたときは、任意売却する旨を正直に伝えましょう

住宅ローンの滞納が始まると、銀行から督促状など返済を促す書面がたくさん届くようになります。書面などの郵便物については受け取るだけで構いません。銀行へ電話する必要も特にありません。

ただし、銀行の担当者から直接、自宅や携帯に電話がかかってくることがありますので、そのときは無視などせず、正直に今の状況と任意売却をする旨を伝えてください。消費者金融などのように厳しい口調で返済を迫られるようなことは一切ありませんので、安心してください。

例えば、「住宅ローンの返済ができなくなったので、任意売却をする方向で○○会社へ既に依頼（相談）をしています」とお話されれば大丈夫です。

住宅ローン滞納をはじめてから4〜7ヵ月後頃に、いよいよ任意売却できるようになります

返済不能と認識する滞納回数は、銀行など金融機関ごとに異なります。都市銀行は3回の滞納、その他の住宅金融支援機構や地方銀行などでは6回の滞納でそのように認識するところが多いです。そして、その滞納回数を超えると住宅ローン契約は解除され、「期限の利益の喪失」へ至り、保証会社による「代位弁済」がなされます。

以後は保証会社が窓口となり手続きが進み、任意売却できるのは代位弁済以後（下記図：赤枠）になります。

以上のように、住宅ローンを滞納しているという事実がなければ、銀行などの金融機関は任意売却には応じてくれません。ですので、事情があって任意売却を決められた場合は、まず住宅ローンの滞納からはじめることになります。

その際のアドバイスは上述の通りですが、やはりご心配は尽きないと思います。ですので、まずは当社のような任意売却専門の不動産会社へご相談になってください。適切なアドバイスとサポートを受けられるハズです。