よくいただくご質問

オーバーローン状態でマイホームを売却する方法は、任意売却しかありません。ただ、通常の不動産売却（アンダーローン売却）と比較すると、やはり任意売却にはデメリットがあります。①債務者は個人信用情報上「事故履歴あり」として登録される。②任意売却に失敗すれば競売になる。③住宅ローンの債務が残る。④任意売却の依頼先を見つけることが難しい、以上4つがデメリットです。一般の方がご自身のみで検討・判断されるのは極めて難しいですので、当社のような専門家を交えて判断されるのがオススメです。

連帯債務者は債務者と同じ立場にあるため、任意売却すればやはり残債務を請求されます。また、個人信用情報にもブラックとして登録されることになります。一方、連帯保証人も、債権者からの請求は避けられませんが、主債務者が滞納したからといってすぐに請求されません。一般的に代位弁済された後に請求をうけ、具体的返済が始まるのは、不動産を任意売却などして後になります。ただ、住宅金融機縁機構の場合、連帯保証人への請求はかなり緩く、任意売却後、主債務者が滞りなく債権者に借金を返済していれば、一切請求をうけることがないようです。しかし、主債務者が返済しなくなったり、自己破産されたりすると、連帯保証人にも影響を及ぼすことになります。

離婚による任意売却で起こる代表的なトラブルとして次の５つがあります。❶連帯保証人・連帯債務者を外せないと悩む❷任意売却後に残った住宅ローンを誰が支払うのかともめる❸離婚をした前妻と子供が居住して、任意売却に協力してくれない❹自宅の名義人（所有者）である夫が任意売却に協力してくれない❺名義人（所有者）である（前）夫の居所が分からず任意売却できず困っているこれらの問題で任意売却が出来ないでいる方は当社までご相談ください。

所有するマイホームがオーバーローン状態にある場合、残る借金をどうするのかということで揉めることが多くあります。この場合の借金の財産分与は、家の資産価値がないものとして、「財産分与なし」と扱われます。すなわち、残った借金は住宅ローン契約者である債務者が負担することとなり、家を売却しない場合は、債務者単独で住宅ローンを背負うことになります。

簡単には外れられません。①新たに連帯保証人を立てる、②他の銀行で借り換えて返済する、③手持ちの現金で住宅ローンを完済する、④家を売却して住宅ローンを完済するという4つの方法がありますが、いずれも簡単なことではありません。連帯保証が理由のトラブルが起きることを想定して事前に対処しておくことは大切ですし、起きてしまったときには銀行や当社のような専門会社への相談をオススメします。

原則、離婚は銀行へ報告しなければなりません。住宅ローンの契約条件に変更が生じた場合は、必ず届け出なければならない義務があり、それに反すると契約違反となるからです。ですので、離婚後もこれまで通り毎月、問題なく住宅ローンを返済できることを銀行へ理解してもらうために報告・相談へ行きましょう。もし、返済が難しくなるようでしたら、住宅ローンの清算、つまり、任意売却の検討をオススメします。

住宅ローンの返済がまだ残っている状態でのマイホームの名義変更（所有権移転）には、銀行の承諾が必要となりますが、離婚が理由での名義変更は、ほぼ不可能と言えます。名義変更するには、「借り換え」か「残っている住宅ローンを全額返済する」かの二択です。現実、それらは難しいことが多いですから、将来の名義変更を確実なものとするために「公正証書の作成」と「条件付き所有権の仮登記」が現実的な「対策」と言えるでしょう。

「夫が慰謝料や養育費を支払う代わりに住宅ローンを負担し、妻子がそのままマイホームに住み続ける」という約束のみでは危険です。経済的な理由で元夫の方が住宅ローンを支払えなくなること。マイホームを売却されて突然住めなくなってしまうことなど、多くの懸念があります。決してバランスの取れた取り決めではありませんので、将来起こりうるリスクをシッカリ認識し、できるだけの準備をされることをオススメします。

可能です。離婚が原因で住宅ローンの返済ができなくなった方、また、住宅ローンの支払いができなくなる恐れがある方であれば、任意売却が認められます。

名義人と連絡が取れない場合、①「離婚時の戸籍をたどって元夫を見つけ出し、売却に協力してもらう」②「不在者財産管理人を設置し、裁判所の許可を得て売却する」③「失踪宣告をし、相続権利者の同意をとって売却する」のいずれかの方法で売却することになります。

住宅購入時におけるそれぞれの「寄与度（貢献度）」を算出し、財産を分配します。また、住宅ローンの債務状態が「アンダーローン」なのか？「オーバーローン」なのか？　でも異なります。ただ、貯めたお金全額を返してもらえるのは、難しいと言えます。

元夫に住宅ローンを滞納されてしまうリスクは否めません。滞納されてしまい競売へ至ってしまえば、元妻と子は家を出て行かざるをえません。元夫に家を売却されてしまうリスクも考えられます。こうしたトラブルを防ぐために、離婚前に公正証書を作成してリスクを軽減させておきましょう。さらには、任意売却でキレイに清算されることもオススメです。

公正証書とは、法務大臣から任命された法律の専門家（主に判事や検事、実務経験豊かな法曹有資格者）である公証人によって作成された証明力の高い文書を言います。また、条文の中に強制執行できる旨（強制執行認諾条項）を記載しておけば、裁判での確定判決を受けることなく、給与や財産の差押えなどただちに「強制執行」できるメリットがあります。既に取り決めが合意されている場合、直接、公証人役場へ相談すれば、安い費用（1～3万円程度）で公正証書を作成することができます。ただし、まだ合意まで至っていない場合は、弁護士や司法書士への相談が必要になります。