任意売却からすま相談室 - 京都・大阪の任意売却専門 烏丸リアルマネジメント株式会社
相続放棄で相続人がいない不動産でも任意売却できますか？
任意売却は可能です。「相続人不存在」な不動産は、家庭裁判所へ「相続財産管理人選任の申立て」を行えば売却できるようになります。ただし、その準備から実際に不動産を売却できる状態に至るまでには、少なくとも3ヶ月程度の時間は必要。そのため、既に競売を申立てられている場合は回避に間に合わないこともあります。そうした状況でなければ任意売却は十分可能です。当社のような相続財産管理人の設置までお手伝いできるような任意売却業者へ相談なさってください。
目次
「相続財産管理人選任の申立て」を行えば、任意売却できます
被相続人（亡くなった方）に多額の借金があったとき、多くの場合、相続人は相続放棄するでしょう。
不動産も相続放棄の対象になりますから、被相続人が所有する不動産があった場合、それは「相続人がいない不動産」となってしまいます。
「所有者がいない不動産」、「登記名義人がいない不動産」とも言えますが、そのような「相続人がいない不動産」の売却をご相談いただくことがあります。なぜなら、相続人が存在しない不動産はそのままでは相続登記を入れられないので、売却できないからです。
ただし、結論を申し上げると、相続放棄されて相続人がいない不動産でも任意売却は可能です。
相続放棄などが理由で相続人が存在しない状況を専門的には「相続人不存在」と呼びますが、相続人不存在の不動産でも家庭裁判所へ「相続財産管理人選任の申立て」を行えば、任意売却は可能になります。
以下、この「相続財産管理人」による被相続人の財産の管理・清算と不動産の任意売却について、詳しくお話します。
相続財産管理人選任を申立てて、任意売却する際の注意点
「相続財産管理人選任の申立て」を受けた家庭裁判所は、中立的な立場の弁護士や司法書士から「相続財産管理人」を選びます。
選任された相続財産管理人の役割は、被相続人（亡くなった方）の財産すべてを管理・清算して、売却金を債権者や受遺者、さらには縁故者へ支払ったり（分配したり）、それでも残った財産を国庫へ帰属させたりなど、あくまでも被相続人の財産すべてを管理し、清算することです。
ですので、相続人不存在の不動産の売却は、相続財産管理人が役割の中で行う業務の一つに過ぎないことは、あらかじめご理解いただいておいた方が良いでしょう。
つまり、「不動産の任意売却のみお願いできれば良い。」という話でない、ということです。
また、相続財産管理人選任を申立てて任意売却する際には、いくつかの注意点がありますのでお伝えします。
不動産売却ができるまでには、少なくとも3ヶ月程度の時間は必要
上図に示す通り、不動産の売却が行われる時期は、相続財産管理人が専任されてその公告が開始された後。相続財産管理人選任の申立てから、1.5ヶ月程度経過した頃です。
加えて、申立てには戸籍謄本や財産調査など、申立て書類の作成が必要。それらに少なくとも1ヶ月強の時間を要します。
結局、私どものような専門家へ依頼し、家庭裁判所へ申立て、そして、実際に不動産の売却までを行うには、少なくとも3ヶ月程度の時間は必要になります。
売却後、得られた売却金は債権者・受遺者へ支払われます（分配されます）。まず、任意売却の際に良くあるようなオーバーローン（債務超過の状態）の場合は、債権者・受遺者に対する請求申出の催告・公告の手続きを行い、すべての財産が清算されると、ここで相続財産管理人の業務は終了となります。
一方、不動産を売却してその代金が債権者や受遺者へ分配されても、なお残余金が発生する場合では、新たに相続人捜索の公告が行われ、国庫に財産を帰属させるための一連の手続きが行われます。
そのため、相続財産管理人の業務が終了するのは、相続財産管理人選任の申立てから最長で1〜2年後になることもあります。
既に競売が申立てされている場合は、任意売却が不可能の場合もある
冒頭でお伝えした結論の通り、相続財産管理人選任を申立てれば、任意売却は可能です。ただし、既に競売の申立てがされている場合は、時間的制約が原因で不可能となることもあります。
上でお伝えした通りで、相続財産管理人の設置から不動産売却ができるまでには、3ヶ月程度の時間を要します。ですので例えば、既に競売の申立てがされていて、入札までに残された時間が2ヶ月を切っているような場合は、任意売却は不可能な状況であると言わざるをえません。
一方、競売の申立てなどされていなければ、時間的な余裕があるので任意売却は十分可能でしょう。
もちろん、通常の不動産売却とは異なり、任意売却では抵当権者や差押え権者などの利害関係者との調整が必要です。さらには、相続財産管理人との調整を図る必要もあります。
ですので、実際に解決実績があり、特に知識・経験値が高い任意売却業者を選ぶことが、任意売却の成功率を高める重要な要素となるでしょう。
相続財産管理人の設置には費用がかかる
家庭裁判所への相続財産管理人選任の申立てには、費用が生じます。
最も大きな出費は、最初に裁判所へ支払う予納金。20万円程度で済むこともあれば、不動産など大きな財産がある場合は、100万円程にはなるでしょう。
この予納金は、主に相続財産管理人への報酬になります。
ただ、不動産の売却により残余金が生じれば、そこから報酬が充てがわれるので、結果的に予納金は使われることなく、返還されることも多々あります。
費用倒れになるリスクがある
当社のご相談者の多くは、不動産の売却を目的で来社されます。
しかし、先にもお話した通り、相続財産管理人の業務は、被相続人（亡くなられた方）の財産すべてを管理し、清算することです。単にその不動産を売却することに限りません。
ですので、任意売却に成功できなかったからと言って、相続財産管理人の申立てを途中で取り下げることはできません。相続財産管理人の役割・業務は続行されます。つまり、予納金は戻って来ず、費用倒れになることもあるということです。
仮に不動産の売却に失敗すれば、費用倒れになってしまうこともある。そうしたリスクもあることを、念頭に置いておいてください。
そのような観点からも、やはり実際に解決実績があり、特に知識・経験値が高い任意売却業者を選ぶことが、相続人不存在の不動産の任意売却の成功率を高める重要な要素と言えます。
法律手続きと任意売却、両方に詳しい専門会社へ依頼するのがベスト
冒頭で、「家庭裁判所は、中立的な立場の弁護士や司法書士から相続財産管理人を選びます」とご説明しました。
文面からは、「裁判所が（勝手に）相続財産管理人を選ぶ」と受け止められると思います。「裁判所が決めることだから...」と遠慮してしまいそうですが、まったく見ず知らずの弁護士・司法書士が選ばれることを黙って受け入れる必要はありません。
実は、相続財産管理人選任の申立ての際に、弁護士や司法書士の候補者を挙げることができます。つまり、相続財産管理人選任の申立ての相談をした弁護士や司法書士に、相続財産管理人になってもらうことは可能なのです。
既に事情や希望を相談して理解してもらっている専門家に、そのまま引き継いでもらえる方がラクで都合が良いことは言うまでもありません。
ですので、相続財産管理人選任の申立ての際には、相談された弁護士や司法書士を候補者として必ず挙げましょう。
ところで、相続財産管理人選任の申立ては弁護士・司法書士へ相談するとしても、彼らは不動産の専門家ではありません。ですので、不動産売却や任意売却の相談は専門の別の会社へ相談・依頼されるのがベストです。
しかし、別々の事務所や会社へ相談・依頼されるのは、ちょっと面倒ですよね。
「任意売却からすま相談室」なら、法律手続きも不動産売却（任意売却）もワンストップでご提供できます
当相談室は、相続問題の解決を得意とする矢田明日香司法書士・行政書士事務所、そして、主に任意売却による不動産売却支援をご提供する専門会社である烏丸リアルマネジメント株式会社が運営しています。
これまでの解決実績は1,200件を超え、特に関西エリアでは有数の解決実績を誇る、任意売却のエキスパートです。
もし、相続放棄した不動産を売却する必要が生じて、困ってしまっている...そのようなことでお悩みでしたら、ぜひ一度、当相談室へご相談ください。