競売にかけられ落札されたら、「最短・最長」いつまでは住み続けられますか？

競売で落札されたら、「最短」いつまでには出て行かなければいけないのか？

まず、結論ですが、開札日の3週間後までには出て行かなければなりません。

ご存知の通り、競売は入札方式で行われます。1週間程度の入札期間が設けられ、その後、開札が行われて、最も高値を付けた人や会社などが落札者となります。

これにより、落札者が次の所有者として自動的に決定されると思われることは多いようですが、実際はそうではありません。最高価買受人（さいこうかかいうけにん）、すなわち、入札で最も高値を付けた人や会社が決まるだけで、まだ次の所有者が決定したわけではありません。

落札者が真に次の所有者となるのは、以下の図1に示すような流れで、裁判所において一定の手続きをした後のこととなります。

落札者が代金納付を済ませ、登記簿上に所有権が移転されるまでには、少なくとも約3週間はかかります。それを逆から捉えると、冒頭でお話したように、開札日の3週間後には出て行かなければならない、となるのです。

しかしながら、現実には開札日、もしくは、その翌日には落札者（最高価買受人）が挨拶にやって来るでしょう。そして、スグに家を出て行ってくれるようにと急かします。なぜなら、落札者は販売のための活動をできる限り早く開始したいからです。

ただし、所有者はまだ代わっていません。ただの落札者であるだけですから、開札日やその翌日などの段階で家を出て行ってくれるようにと言われるのは時期尚早。言われるがままに出ていく必要はありません。

その一方で、落札者に対して無碍な対応を採ることも、実はあまり得策ではありません。その理由は後ほどご説明します。

いずれにしても、法律的には開札が行われてから約3週間は、まだ自宅に居てもまったく問題ありません。

では逆に、「最長」いつまで家に居続けられるのか？

こちらも結論からお伝えすると、開札日から3ヶ月は、居座ろうと思えば居座れます。

もちろん、落札者へ所有権移転されたのちも居座る場合は、法律的には前所有者は不法占有者の扱いにされてしまいます。しかし、だからと言って突然警察が来て逮捕されたり、スグに家を出て行かされたりといったようなことはありません。

占有者を強制的に退去させるには、競売手続きとは別に、以下の図2に示す「引渡し命令の申し立て」という手続きを行わなければなりません。テレビドラマなどで観ることがあるような強制的な退去となるのは、競売の申し立てから約2ヶ月後のことなのです。

ですので、図1と2より、競売の開札日から数えると、強制執行の断行までには少なくとも3ヶ月程度の時間はかかることになります。

ただ、実際にそこまでして住み続ける人は、ほぼいないのが現実です。

なぜなら、落札者による度重なる訪問、裁判所からの重々しい手紙など、重圧が相当なものだからです。その重圧を考えますと、故意に引き延ばして居座ることはオススメできません。

それよりも、落札者とうまく交渉することを考える方が経済的にも得策となることがありますし、何より心理的にもラクだと思います。

と言いますのも、落札者の心理としても、できることなら余計な費用を使うことなく、家を空けてもらいたいと考えているからです。

なぜなら、引渡し命令の申立てを行うにもかなりの費用がかかるためです。申立て手続き自体は少額ですが、動産物などがあると少なく見積もっても50万円、場合によっては数百万円といった出費が必要になります。動産物は不動産と異なり、引渡しの対象物ではないため、落札者は勝手に処分できません。一定期間保管した後でなければ、処分できないと法律で定められているからです。そうして動産物の移動、保管、そして最終的に処分するために必要な費用など合わせると、相当な出費になるのです。

そのため、実は競売にかけられてしまった場合でも、引越し費用をもらえる場合があります。強制執行に100万円〜の費用をかけるくらいなら、20〜30万円程度を前所有者に渡して、引越ししてもらう方が落札者としては得策だからです。

先に、「落札者に対して無碍な対応を採ることは、実はあまり得策ではありません。」とお話したのは、そうして、引越し費用をもらえるような交渉ができる関係性を作ることが、とても大切であるためです。