住宅ローンを滞納してしまい「代位弁済予告書」が届きました。正しい対処法を教えてください

代位弁済とは？

住宅ローンを滞納すると銀行から督促状や催告書が何通も送られてきますが、その中で最も重要で深刻な書面の一つに、「代位弁済（だいいべんさい）」することを知らせる「代位弁済予告書」があります。

「代位弁済」とは「あなた（債務者）に代わって、銀行の保証会社が住宅ローンの残金すべてを銀行へ返済する行為」をいいます。

この行為が行われるのは、主に契約違反が生じた場合で、具体的には住宅ローンの滞納がそれにあたります。一般的には、住宅ローンを3ヶ月滞納すると代位弁済が行われます（住宅金融支援機構の場合は6ヶ月）。

そして、代位弁済がなされると、住宅ローン支払いの請求窓口は銀行から保証会社へと代わり、あなた（債務者）は保証会社から請求されることになります。

代位弁済が実行されてしまうと、以降、住宅ローン返済、つまり、分割での返済は一切受け付けてもらえません。そして、自宅は競売にかけられ、残った住宅ローンの回収が行われてしまいます。

代位弁済してしまうと、もう元の状態には戻せません。それゆえ、銀行や保証会社は、代位弁済することを事前に書面であなた（債務者）へ知らせるのです。

実際の書面は次のようなものです。

書面には、

• これまで滞納している分を全額をお支払いください
• それができなければ代位弁済します
• 代位弁済されれば、法的手続き（競売）に入ります

と記されています。

代位弁済されると、どのような不都合が生じるのか？

住宅ローンの残債務を一括払いするか、売却代金で支払うかの二択を迫られる

請求窓口（担当）が、住宅ローンを組んだ銀行の支店窓口から、銀行の保証会社へと代わります。

保証会社は債権の回収する専門とする会社であり、請求方法は、残金一括払いか不動産の売却代金での支払いしかありません​。銀行のように分割払いは一切認めてくれません（不動産処分後は分割弁済可能）。

銀行口座を凍結される

住宅ローンを組んでいる（いた）銀行の支店口座を凍結されます。

振込みや預け入れ、当然、引き出しもできなくなります。当該口座に預金が残っている場合は、代位弁済されるまでに全額出金しておくべきでしょう。

個人信用情報にブラックとして記載される

住宅ローンで1度、2度程度の滞納では個人信用情報でブラックとして扱われることはありません。

しかし、住宅ローン滞納が3度を越えて代位弁済されると、その旨が個人信用情報に記載されてしまいます。一般的に、ブラックとは代位弁済された状態のことを呼びます。

利息が14～21％に跳ね上がる

実は、代位弁済で最も恐ろしいのは、跳ね上がる金利です。

住宅ローンの金利といえば1％前後と非常に低金利ですが、代位弁済されてしまうと14％、債権者によっては21％まで一気に跳ね上がります。

また、これは代位弁済された金額に対する利率であるため、1日あたり10,000円以上の利息がついてしまうことすらあります。

競売を申立てられる

住宅ローン滞納の場合、代位弁済されると、保証会社は必ず競売の申立てをします。

「代位弁済 = 競売」です。

また、競売を申立てするのに必要な費用約90万円が、あなた（債務者）が支払うべきお金として上乗せされます。

実際に代位弁済されるまでに残された時間はどれくらい？

代位弁済予告書はあくまでも予告書ですから、届いた翌日には...のようなことにはなりません。

しかし、現実には残された時間は長くなく、下図に示すように1ヶ月程度で代位弁済は実行されます。

代位弁済予告書を受け取った場合の対処法

滞納分の支払いが可能な場合

予告書には、これまで滞納した住宅ローンをすぐに返済してくださいと記載されています。

近いうちに収入状況の改善が見込まれ、記された滞納分をひとまず支払えるのであれば、直ちに銀行へ連絡して代位弁済されてしまう前に支払いを済ませてください。そうすれば、元の状態に戻せます。

滞納分の支払いが不可能な場合

予告書に記載されている滞納分を支払うことができない場合は、代位弁済は避けられません。そして、代位弁済がされると保証会社は直ちに競売のための準備に取り掛かります。

しかし、保証会社としてもできることなら少しでも高く売却をして欲しいと考えています。ですので、裁判所へ書面が提出される（競売申立て）までに任意売却する旨を伝えれば、大抵の保証会社や金融機関は競売を保留​してくれます。

ですので、代位弁済予告書を受けたらスグに、私どものような任意売却専門業者、もしくは、弁護士事務所・司法書士事務所へ相談するのがベストです。