リースバックの成功率は何%ですか？　成功しやすくなる条件はありますか？

リースバックの成功率は、業界平均で10%程度

「売却後もそのまま住み続けられる」という大きなメリットがあるリースバック（ハウスリースバック）ですが、残念ながら必ず成功するという保証はありません。

リースバックを検討された方のうち、実際に成立させられる方は業界平均でわずか10％程度と言われます。

つまり、リースバックを検討された方の多くは、販売価格（買取価格）や賃料の条件が合わないなどの理由で、リースバックを断念されています。

その一方で、一定の条件が揃えば成功率が格段に高くなる傾向があるのも事実。当社実績では、オーバーローンでも一定の条件を満たしさえすれば、成功率は80％以上です。

アンダーローンの場合

マイホームを売却すれば住宅ローンを十分完済できる、あるいは、住宅ローンの残債務を返済できるだけの貯蓄などがある、いわゆるアンダーローンの場合。

オーバーローンの場合とは異なり、債権者の同意は必要ありません。投資家が投資（購入）する価格とそれに応じて生じる家賃を債務者が支払えるか？　のみで、リースバックの成否が決まります。

従って、オーバーローンの場合と比較して、アンダーローンの場合はリースバックが成功する確率が高いです。

オーバーローンの場合

おそらく、住宅ローンの返済が難しくなった、あるいは、既に滞納されてしまっていて、それでも「マイホームには住み続けたい！」とリースバックを希望される方が該当するのは、こちらの場合でしょう。

オーバーローンでリースバックを希望される場合、特に以下に示す2つの要素（条件）が成功の鍵を握ります。

• 債権者が認める販売価格で、投資家が購入してくれるか？
• その販売価格に応じて生じる家賃を債務者が支払えるか？

つまり、特に販売価格について債権者・投資家・債務者、この三方の足並みが揃えば成功するのですが、ここが難しく、オーバーローンの場合は成功率が低くなりがちです。

以下、アンダーローン・オーバーローンを問わず、リースバックが成功しやすくなる条件について、当社実績にもとづいてさらに詳しくご説明しましょう。

リースバックの成功率を上げる5つの条件

以下、当社実績にもとづいた「5つのリースバックの成功率を上げる条件」が揃っていれば、当社であれば80％以上の確率でリースバックに成功すると思っていただいて結構です。

①不動産の資産価値が1,500万円以下であること

1,500万円という数字には具体的な根拠がありますので、ご説明します。

リースバックでは、投資家が投資する金額（= 不動産資産価値）、つまりは販売価格ですが、それに応じて家賃が決定されます。

不動産の流通性や担保価値によって変動はしますが、リースバックにおいては、販売価格の8～10%（利回り）が年間家賃とされることが一般的です。

ピンと来ないかもしれませんね。具体的に見てみましょう。

投資家が1,000万円で購入してくれた場合の毎月の家賃

例えば、投資家が1,000万円を投資した場合、利回り8%ならば月々の家賃は約66,700円。10%の場合は約83,700円になります。

これに固定資産税や修繕費など、不動産を維持するために必要な諸費用が上乗せされますので、実際の家賃はもう少し高くなります。

ところで、リースバックのご相談にいらっしゃる方々が、実際にお支払になっている住宅ローンは月々10万円前後。ですから、家賃がそれ以上の金額になると、現実的に支払える家賃ではなくなります。さらに言えば、そもそもリースバックする意味もなくなります。

上に挙げた例ではいずれも10万円より低くく、毎月支払っていけそうな家賃です。

では、家賃が10万円前後となるのは、販売価格がいくらのときでしょうか？

投資家が1,500万円で購入してくれた場合の毎月の家賃

結論ありきのような流れに思われるかもしれませんが...家賃が10万円となるのは、利回り8%の場合でしたら1,500万円、10%の場合でしたら1,200万円のときです。

つまり、リースバックのご相談にいらっしゃる方々が、実際に支払える家賃が月々10万円ほどであることを踏まえると、不動産の資産価値、販売価格は1,500万円が上限金額であると言えます。それ以上の金額となってしまうと、現実的に支払える家賃ではなくなります。

従って、不動産の資産価値、販売価格は1,500万円以下であることが、リースバックの成功率を上げる条件となるのです。

②家賃を支払えるだけの収入があること

いくら家賃が安くとも、そもそも収入がなければリースバックは成立しません。家賃を支払えるだけの収入があることは、絶対条件です。

ただ、健康問題や高齢で職に就くことが難しく、収入を得られない方もいらっしゃいます。そのような方は、生活保護を受けることで家賃を支払える環境を整えられます。家賃の上限金額は役所ごとに決まっていますが、その枠の中で収まればリースバックは不可能ではありません。

③流通性があるエリア、人気があるエリアであること

リースバックにおいて投資家が最も嫌がること・恐れることは、賃借人の家賃滞納です。つまり、リースバックに協力したまでは良かったけれども、貸借人が家賃を支払えなくなること・支払ってくれなくなることです。

万が一、そうなってしまった場合は貸借人に出て行ってもらうことになりますが、投資家は新しい賃借人を見つけなければならなくなります。スグに見つけられれば良いですが、不動産の流通性が乏しいエリア、人気がないエリアでは新たな賃借人探しに時間がかかり、収益にも大きく影響します。

従って、不動産の流通性や人気があるエリアで、万が一の場合にスグに貸借人を見つけられるか？　が投資家にとって大変重要な要素となります。

④貸借人に「将来、買い戻しをしたい」という気持ちがあること

現実、買い戻しができるかどうか？　ではなく、あくまでも「気持ちがあるか？」です。

驚かれるかもしれませんが、「気持ち」を重視する投資家は多いです。と言いますのも、買い戻しの気持ちの有無や強さ・弱さから、マイホームに対する思い入れの強弱を測れるからです。思い入れが強いほど、家賃滞納のリスクは低いと投資家は考えるのです。

買い戻したい気持ちが強いほど、投資家は家賃滞納されるリスクは低いと判断し、投資に応じます。

⑤室内が整理整頓されていること

上述④と同じで、マイホームに対する思い入れの尺度となります。当然、整理整頓されている家の方が自宅に対する思い入れが強い、よって家賃滞納リスクも低いとの評価にもつながり、投資家の安心材料となります。

リースバックの場合、投資家との面談を自宅で行いますが、その際は必ず掃除をしておくようにと当相談室ではアドバイスしています。

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当相談室は、2014年から住宅ローンの返済・滞納でお悩みの方々へ向けて、主に任意売却による解決をご提供する専門会社である烏丸リアルマネジメント株式会社が運営しています。これまでの解決実績は1,300件を超え、特に関西エリアでは有数の解決実績を誇る、任意売却のエキスパートです。

「リースバック」は、任意売却の発展形、信頼できる第三者（不動産業者、投資会社や一般投資家など）を「買い手」として見つけ、一旦自宅を売却。その売却代金で住宅ローンの支払いを行ったのちに、その第三者から賃貸として家を借りるという、特殊な任意売却です。

当社は任意売却の専門会社として当然、リースバックにも精通しています。上でご説明した5つの条件が揃っていれば、当社へご相談・ご依頼くださると80％以上の確率でリースバックに成功すると考えていただいて結構です。

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「できることなら、このまま住み続けたい！」と、リースバックをお考えでしたら、ぜひ一度当社へご相談ください。