住宅ローンを滞納してしまうと、どうなるのでしょうか？

住宅ローンの返済が難しくなってきたとき、支払いが滞りそうになったときに、気になるのはやはり「滞納を続けると、どうなってしまうのだろうか？」ということではないでしょうか？　具体的に言うと、「滞納は何回までであれば大丈夫なのか？　何回を超えると競売にかけられてしまうのか？」ですよね？

まず、その答えから申し上げます。住宅ローンを組んでいる金融機関により回数は異なるものの、一般的には滞納が3回（滞納後3ヶ月）を越えると、債権回収の窓口が債権回収部署や保証会社へと代わり、その後も滞納が解消されないようであれば、「期限の利益」を喪失して「一括弁済」を請求され、それができなければ「代位弁済」、そして「競売の申し立て」へと進んでいってしまいます。

ですので、「住宅ローンの支払いは3回、3ヶ月を越えて滞納してはならない」と覚えておいてください。

それでは、住宅ローンの滞納によってどのようなことが起きるか？変化が生じるか？を、滞納の回数ごとにご説明していきます。

住宅ローンの滞納1回目（滞納1ケ月後）

特に何も問題は起きません。金融機関から返済を促す「通知書」が手紙やハガキで届く程度にとどまります。事務的な文面で、危機感迫る言葉・表現はありません。

稀に金融機関の担当者から電話がかかってくることもありますが、それは相手を心配する口調で「どうされたのですか？」であるくらいがほとんどです。

住宅ローン引き落とし用の銀行口座へ振り込むのを忘れていた、銀行口座が残高不足になっていたという手違いは誰にでもあるものです。ですので、1回くらいの滞納で、金融機関が大げさな対応をとることはまずありません。

個人信用情報を心配される方もいらっしゃるかもしれませんが、この時点でブラックになることはありません。

もし、この時点で滞納が2回、3回と続いてしまう不安があるのでしたら、住宅ローンを組んだ銀行など金融機関へ相談されることをオススメします。現在の収入や生活状況を伝えることで、返済計画の見直しなどの相談にのってくれることがあるからです。一時的に支払いが困難になってしまっているだけの状況でしたら、金融機関への相談によりローン破綻を回避できる可能性が高くなります。

仮に、金融機関との相談であまり良い解決策を見出せなかったときは、当社のような任意売却専門業者に相談してみてください。

住宅ローンの滞納2回目（滞納2ケ月後）

住宅ローンの滞納1回目（滞納1ケ月後）と同様、金融機関から手紙やハガキで「通知書」が届きます。内容も滞納1回目と同様で、あまり危機感迫る言葉・表現ではないのが一般的です。

ただ、2回目ともなると、まず間違いなく金融機関の担当者から電話がかかって来るでしょう。そして、その口調は1回目の滞納のときのそれとは異なってきます。「今月も振り込まれていませんでしたが、大丈夫ですか！？」のようになります。

1度くらいの振り込み忘れや残高不足は誰にでもあると申し上げましたが、これが2度続くとなると金融機関も「おかしい…支払い不能になるかもしれない」と感じるのは自然です。ですので、口調が変化してきます。

また、「くれぐれも3回目の滞納はないようにしてくださいね」ということも伝えられるはずです。これは冒頭でのお話したように、多くの場合、滞納回数が3回を越えると「代位弁済」などの法的措置へと進んでいくことになるからです。もし、そのようになってしまうと、競売へのカウントダウンが始まってしまいます。

ですので、2回目の対応とは、住宅ローン破綻の2歩手前といったところでしょうか。

もし、まだ銀行など金融機関へ相談へ行ってらっしゃらないようでしたら、早急に出向き、相談してください。返済計画の見直しを提案してくれることがありますし、それにより破綻を回避できる場合があります。

ただし、ここで1点、重要なアドバイスがあります。

もし、その後も住宅ローンの返済が滞ってしまう、支払えない見込みが高い、そのことがわかっているようでしたら、「任意売却」することを念頭に、当社のような任意売却専門業者へ相談してください。なぜなら、返済計画の見直しは、毎月の返済額を一時的に減額したり、返済期間を延長することであって、それは結果として返済総額の増加につながるからです。つまり、返済が苦しいから相談するのに、借金が増えてしまうのです。

食費などを切り詰め、無理をして返済を続けても、結果として住宅ローン破綻を迎えてしまうくらいでしたら、早めに任意売却を決断して、返済に使うはずだったお金を生活費や引っ越しのための貯蓄に充てるなど、次の生活環境を整える準備へ回した方が得策ですよね。

住宅ローンの滞納2回目ともなると、ご自身の今の生活状況について向き合い、その先どのすることが生活再建につながるのか？を客観的に考えなければならない段階です。もし、不安や心配が大きすぎてきちんと考えられない…家族に相談できなくて自分ひとりで悩んでいる…そんな状況でしたら、ぜひ私たちのような専門家に相談してください。

住宅ローンの滞納3回目（滞納3ヶ月後）

滞納3回目ともなると、状況は一変します。金融機関の担当者からは幾度となく電話が入るようになり、「代位弁済手続きの予告（内容証明）」という「督促状」が届きます。そこには法律用語や金融用語が数多く並び、物々しい、危機感迫るものとなります。こちらのようなものです。 内容としては、

• 今月●日までに、滞納しているお金を支払ってください
• その支払いが確認できなければ、期限の利益を喪失します
• （分割弁済ができなくなる）
• 期限の利益が喪失すれば、一括弁済請求をします
• （住宅ローンの残金すべてをまとめて請求される）
• 一括弁済ができなければ保証会社によって代位弁済がなされます
• それ以降、金利は14％になります
• それ以降、窓口は債権回収会社（部署）となります（移行します）
• その後、競売の申し立てを行うことになります

というものです。冒頭でもお話しましたように、滞納が3回（3ヶ月）を越えると競売へと進んで行ってしまいます。極めて緊迫した状況であるということです。 ここで、債務者の方がとるべき行動は、2つです。

• ① 滞納分を期日までに段取りすること
• ② ①ができなければ、任意売却をしてくれる会社を早急に探し、債権者に任意売却をすることを伝えること

この2つのいずれかの行動をとらなければ、1〜2ヶ月後には競売の申し立てがなされ、裁判所主導で法的な手続きが進んで行ってしまいます。

まず、①ができなければ「期限の利益を喪失」してしまいます。つまり、住宅ローンの分割払いの権利を失ってしまい、残金の一括請求をされることになります。そもそも、住宅ローンを組んでマイホームを購入し、その毎月の支払いが苦しい状況になっているわけですから、残金を一括で現金支払いできる方はまずいらっしゃらないでしょう。ですので、①も②もしなければ保証会社から金融機関への代位弁済が行われます。

代位弁済が行われてしまうと、借金は一気に膨れ上がります。住宅ローン残金すべてが元金となり、金利も14〜21%に跳ね上がるからです。例えば、住宅ローン残金が3,000万円だとすると、3,000万円×0.14％＝420万円/年にもなります。代位弁済から最終競売による落札までおおよそ6ヶ月程の期間がありますが、この間に約200万円もの延滞金が発生することになるのです。最近では、住宅ローン金利は1%を下回るものもありますから、とんでもない数字であることはおわかりいただけるはずです。

競売の申し立てがなされると、その申し立て費用（約100万円）も加算されます。そして何よりも、官報を通じて競売になったことが近隣に知れ渡ってしまう可能性が非常に高くなります。また、競売は不動産会社の仕入れの場ですから非常に安い金額で落札され、借金がさらに膨れ上がることになってしまいます。

ですので、滞納3回目、3ヶ月目が運命の分かれ目です。迷っておられる方も、これまで見て見ぬ振りをされていた方も、絶対に行動を起こすべき時期なのです。

もし任意売却を選択されるならば、代位弁済が行われてしまう前のこの時期までに決断されるのがベストです。成功率が格段に高くなります。

住宅ローンの滞納4回目以降（滞納4ヶ月後以降）

「代位弁済手続きの開始」という手紙、「催告書」が内容証明で自宅へ届きます。「督促状」のような「予告」ではなくなり、金融機関からの最後通告となります。

内容としては、

• 期限の利益を喪失します
• 一括弁済請求します
• 代位弁済を行います
• 窓口が金融機関から保証会社に代わります
• 競売の申し立てを行います

というものです。上の「住宅ローンの滞納3回目（滞納3ヶ月後）」でご説明したことが実行に移され、競売の申し立て準備が進められていきます。裁判所の職員が自宅へ来て、室内の写真撮影や事情聴取などが行われ、1〜2ヶ月のうちに「競売開始決定」の通知が自宅へ届きます。

ここまで進んでしまうと、もう債務者の方の想いとは関係なく裁判所主導でことが進められ、どのようにもならなくなってしまいます。ですので、住宅ローンの滞納は3回（3ヶ月）までがボーダーライン、それを越えないようにしなければなりません。

競売の申し立てが行われてからの任意売却も可能ではありますが、その成功率は低くなります。これは代位弁済後の延滞金、および、競売の申し立て費用が任意売却価格に上乗せされることで売却価格が割高になり、結果として売れづらくなるからです、もちろん、任意売却開始から競売開始・落札までの時間も短いですから、買主を見つけるまでの時間も短くなることも理由です。

また、代位弁済が行われた時点で、個人信用情報がブラックとなります。手持ちのクレジットカードがすべて使えなくなるようなことにはスグにはなりませんが、住宅ローンを組んでいる金融機関のキャッシュカードや口座は凍結され、新規にクレジットカードを作ったり、ローンを組んだりはできなくなります。

ですので、「住宅ローンの滞納3回目（滞納3ヶ月後）」でもご説明した通り、任意売却をご希望であれば遅くとも、代位弁済が行われてしまう前までにその意向を示し、決断・行動されるのがベストです。それが、生活再建への近道です。