任意売却からすま相談室 - 京都・大阪の任意売却専門 烏丸リアルマネジメント株式会社
住宅ローンの返済が難しくなったのですが、それでもどうにかしてマイホームへ住み続けたいです。何か方法はありますか？
0120-57-0400
こんなお悩みありませんか？
- せっかく手に入れたマイホームだから、手放したくはない！
- 小・中学校へ通う子どもがいるので、通う学校は変えたくない！
- 高齢の両親と同居しているので、転居したくない！
- 住み慣れたこの家に、これからも住み続けたい！
- 店舗兼事務所なので転居できない！
- 競売にかけられ、売られてしまうのだけは避けたい！
- 住宅ローンの滞納は任意売却で解決できるらしいが、家がなくなってしまうのは嫌だ！
- 虫が良いかもしれないが、何とかしてこのまま住み続けたい！
せっかく手に入れたマイホーム。できることなら手放したくないですよね？
住宅ローンの返済が難しくなった、できなくなった...とは言え、できることなら手放したくはないですよね？
思い入れや思い出があるのはもちろん、特に小学校や中学校へ通うお子さんがまだいらっしゃるご家庭であれば、「引っ越しを避けたい」というご希望もお持ちでしょう。
中には、「住み続けたい！と思うのは、虫の良い話なのかもしれない...」とご自分を責めている方もいらっしゃるかもしれません。
しかし、「どうにかして住み続けたい！」のが本心ですよね？
誰にも相談できないつらい悩み、早くなんとか解決してスッキリしたいですよね？
安心してください。住宅ローンの返済が難しくなった、できなくなったときでも、そのまま住み続けられる方法があります。
住宅ローンの返済が難しくなっても、そのままマイホームへ住み続けられる3つの方法
リースバックで住み続ける
「リースバック」は、任意売却の発展形。まず、信頼できる協力者（不動産会社、投資会社や一般投資家など）を募って自宅を一旦買い取ってもらい、その売却代金で住宅ローンを支払います。そして、売却後に協力者と賃貸契約を結び、賃貸住宅としてそのまま住み続ける方法です。
賃貸契約ではありますが一般的な賃貸契約とは異なり、保証金や礼金などは発生しません。また、「買戻し特約」を付けておけば、将来家計の状況が好転して金銭的に余裕ができたときに、自宅の所有権（名義）を取り戻すこともできます。
もちろん、その家賃も支払えなくなってしまった場合は、退去しなければなりません。しかし、苦しい時期は今だけであるとわかっている場合には、検討の余地がある方法です。
なお、リースバックには投資知識や投資経験が必要となりますし、投資会社や一般投資家などとのつながりや信用があってこそ実現できるものです。任意売却の知識や実績があることはもちろん、当社のようなリースバックにも強い専門業者を選んで相談なさることが、リースバックの成否を決める重要な要素です。
リースバックのメリット
- 敷金・礼金なしの賃貸契約である
- 希望次第で「買戻し特約」を付けられる
- 固定資産税の負担がなくなる
- 債務整理と組み合わせれば、借金問題も解決できる
- 住宅ローンの債務を減らせる、なくせる
- 近隣の相場家賃よりも安く住めることが多い
リースバックのデメリット
- 自宅の名義を第三者に変えなければならない
- 家賃が発生する
- オーバーローンの場合は債権者の許可が必要である
個人再生で住み続ける
「個人再生」とは、裁判所を介して借金問題を解決する債務整理のひとつで、借金を5分の1まで圧縮できる法律手続きです。
住宅ローンの返済をできなくなる方には、住宅ローンの他にも借金があり、その返済の負担が大きいために住宅ローンの支払いも滞ってしまう...という方が、かなりいらっしゃいます。
「この借金の返済さえなければ、住宅ローンは十分支払える」といった方でしたら、その借金を個人再生で圧縮して家計の再生を図り、住宅ローンの支払いができるようになればマイホームに住み続けられます。
また、先にご紹介したリースバックとは異なり、自宅の名義を第三者に渡すこともありません。
借金問題を解消でき、マイホームを手放すことなく、住み続けられるのです。
さて、おわかりいただけていると思いますが、個人再生は返済が難しくなった住宅ローンの清算が目的ではありません。
個人再生は、住宅ローン以外の借金の支払いを圧縮する法律手続き。借金が原因で住宅ローンを返済できなくなった方で、その他借金の返済がなければ住宅ローンの返済ができるだけの収入がある方、安定した収入がある方が対象の解決方法であることは、ご承知おきください。
「この借金の返済さえなければ、住宅ローンはキチンと支払えるのに...」という方でしたら、個人再生を検討される余地は十分にあります。
なお、個人再生は法律手続きですので、相談先は弁護士や司法書士がいる法律事務所です。
また、当社のような「不動産会社 + 法律事務所」を併せ持った会社へご相談になるのがオススメです。個人再生による解決が可能か？の判断、可能であった場合のお手続きはもちろん、逆にそれが難しかった場合にその他の選択肢のアドバイスが可能だからです。
個人再生のメリット
- 自宅の名義を変える必要がない
- 住宅ローン以外の借金が5分の1に減額される
- 住宅ローンの返済額の見直しが可能である
個人再生のデメリット
- 住宅ローンの滞納がはじまる前に相談しなければならない
- 裁判所の許可が必要である
- 申立てに費用がかかる（20～30万円）
- 手続きに時間がかかる（半年から1年）
- 個人信用情報上、ブラック扱いとなる
- 従来通り、住宅ローンは返済していかなければならない
親子間売買 / 身内間売買で住み続ける
親子や身内の方に自宅を買い取ってもらい、その親子・身内の方と賃貸契約を結び、賃貸住宅としてそのまま住み続ける方法です。
先にご紹介したリースバックでは、投資家などの第三者を購入者（協力者）とします。それに対し、親子間売買 / 身内間売買では自身の子供や親、信用のおける身内の方を協力者（購入者）としますので、リースバックと比較してやはり「安心」です。
ただし、課題もあります。
まず、協力者の方の資金調達が最大の難関です。潤沢な現金をお持ちであればまったく問題ありませんが、銀行から借り入れることがほとんどです。しかし、親子間売買 / 身内間売買の話となると銀行は極めて消極的で、相談しても断られることがほとんどなのです。もちろん、不動産の担保価値、協力者の収入状況など一定の条件をクリアさえすれば、融資してくれる銀行もありますから、根気よく当たってみてください。
そして、もう1つ課題になるのが税金の問題。売買価格を設定する際、安易に自分達に都合の良い価格で売買してはなりません。なぜなら、いい加減な価格設定をすると多額の贈与税や相続税、譲渡所得税が発生してしまうことがあるからです。ご注意ください。適正価格での取引をすることはもちろんですが、その後の税金面のこともしっかりと考えておかなければなりません。
ですので、親子間売買 / 身内間売買を検討される際には必ず当社のような専門家に相談し、アドバイスを得ることをオススメします。
親子間・身内間売買のメリット
- 協力者（購入者）が信頼できる人物である
- 相続対策にもなる
親子間・身内間売買のデメリット
- 資金調達（銀行融資）が難しい
- 協力者は今後住宅ローンを組みにくくなる
- 税制面での注意が必要である
- 債権者の同意が必要である
1,200件を超える住宅ローン返済・滞納問題を解決してきたプロフェッショナルである当社があなたのお悩みも素早く解決いたします！私たち専門家へご相談ください
烏丸リアルマネジメント株式会社
代表取締役矢田 倫基
宅地建物取引士
任意売却コンサルタント
NPO法人 住宅ローン問題支援ネット 理事
1974年生まれ 大阪府出身
近畿大学 理工学部 卒業
大手ゼネコンにて技術者として従事したのち心機一転、不動産業界へ転職。不動産コンサルティング会社在職中に偶然知った「任意売却」こそ「自分が一生を賭けてやるべき仕事」と直感、一念発起し退職。アポなしで任意売却の専門会社に飛び込み門前払いされるも諦めず、半年間手紙で熱意を伝え続けた末に採用される。真摯に任意売却と向き合い懸命に努力した結果、実績が認められて代表取締役へ就任したものの、独立。日本で初となる法律業務も扱う任意売却専門会社「烏丸リアルマネジメント」を設立し、現在に至る。
金融機関や士業者からの信頼が厚く、任意売却の専門家として全国各地で講演も行う。数多くの住宅ローン困窮者を救ってきた面談は「心のカウンセリング」と呼ばれ、関西圏のみならず全国から相談者が後を絶たない。
『幻冬舎ゴールドオンライン』、『マイベストプロ京都』にてコラム執筆中。著書に『住宅ローンが払えなくなったら読む本』（幻冬社）がある。
矢田明日香司法書士行政書士事務所
代表司法書士矢田 明日香
司法書士 / 行政書士
日本司法支援センター法テラス
契約司法書士
1983年生まれ 島根県出身
関西大学 法学部 卒業
大学在学中に親の借金で苦しむ友人の姿を目の当たりし、強い衝撃を受けたことをキッカケに司法書士を志す。現在、矢田明日香司法書士行政書士事務所の代表を務める。女性ならではの「心に寄り添ったコミュニケーション」を大切にし、相談者が抱える難解な法律問題を解決へ導くだけでなく、心のケアにも取り組んでいる。
「老若男女を問わず法律に触れて欲しい」という想いから、Α-ステーション FM京都89.4での番組出演、小学生や社会人向けの出張法律相談講座、各自治体での勉強会で講師活動などで積極的に情報発信している。
これまでに1,200件を超える
お悩みを解決しました。
あなたの悩みも必ず解決できます。
- 矢田 倫基
- 烏丸リアルマネジメント株式会社
代表取締役 - 宅地建物取引士
- 任意売却コンサルタント
- NPO法人 住宅ローン問題支援ネット 理事
- 矢田 明日香
- 矢田明日香司法書士行政書士事務所
代表司法書士 - 司法書士 / 行政書士
- 日本司法支援センター法テラス
契約司法書士
住み続けに成功した当社での解決事例
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京都府京都市上京区 / 当時41歳 / 女性
実家の住宅ローン名義人である弟が、500万円の借金発覚で離婚。滞納で裁判所から支払い督促が。任意売却リースバック&セールで住み続け・買い戻しに、自己破産で借金整理に成功
実家の住宅ローン名義人である弟が、500万円の借金が原因で離婚、実家へ出戻り。その借金の返済が滞り、裁判所から支払い督促が送付される事態に。「実家が競売にかけられてしまうのでは？」と不安になってのご相談。住み続けと自己破産による借金整理のご希望を、任意売却リースバック&セールと自己破産で実現。住み続け・買い戻しにも借金整理にも成功。 -
京都府京都市南区 / 当時49歳 / 男性
私立校へ通う子どもの教育費が毎月17万円、不足を工面するための借金総額600万円。住宅ローン返済困難になるも個人再生で自宅を守り、借金問題も解決に成功
私立校へ通う子供の教育費は毎月17万円。不足を工面するための借金総額が600万円にもなり、家計は破綻。「住宅ローンの返済も難しいけれども、家にはできることなら住み続けたい...」とのご希望で、借金問題を解決し、預金ができる生活環境を取り戻すために個人再生を申し立て。1年後に再生認可決定され、無事に生活再建への道を歩み始められることに。 -
京都府京都市上京区 / 当時73歳 / 男性
弟が経営する会社が倒産。連帯保証人である兄に突然背負うことになった7,000万円もの借金。親子間売買で自宅の競売を回避、自宅への住み続けに成功
弟が経営する会社が倒産、連帯保証人になっていた兄が7,000万円もの借金を突然背負うことに。老後資金だけでは足りず、自宅を売却してお金を用意するしかない状況になるも、足が不自由な妻へ負担をかけさせたくない...と悩んでいるうちに自宅が競売に。「何とか自宅には住み続けたい」とのご相談で、息子さんのご協力を得て親子間売買に成功。ご希望通り、自宅への住み続けを実現できました。 -
大阪府吹田市 / 当時40歳 / 男性
認知症の父名義の自宅が競売に。「名義が（意志判断能力がない）父のままでは、不動産売却できない...」落札日の前日に成年後見人設置が間に合い、任意売却リースバックに成功
自宅を担保に700万円の資金を借りて、念願だった飲食店を開業。しかし、当初から経営はうまく行かず、キャッシングなどで借金をして凌ぐ状況へ。結果、借金は膨らみ自宅が競売に。ところが、自宅の名義は認知症を患うお父さまだったため、「名義が（意志判断能力がない）父のままでは、不動産売却できない...」とお悩みになり当社へご相談。当社が緊急で成年後見人設置、落札日の前日に何とか間に合い、無事に任意売却リースバックを実現できました。 -
京都府城陽市 / 当時60代 / 夫妻
自営の美容室の経営難で住宅ローン滞納、競売に。自宅兼店舗の任意売却リースバックに成功し、自宅への住み続けはもちろん、美容院の存続にも成功
自宅1階を改装して始めた美容室。開業当時は近所の人や知り合いも来てくれ、店は賑わったものの、駅前に美容室が増えるたびに売上は減少。経営難でついに住宅ローン滞納してしまい、競売に。「とにかく借金を解決したい」とのご希望でしたが、任意売却リースバックの成功で自宅兼店舗を残すことができ、住み続けと美容院の存続の両方に成功しました。
よくいただくご質問
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リースバックの成功率は何%ですか？ 成功しやすくなる条件はありますか？
リースバックの成功率は、業界平均でわずか10％程度。しかし、一定の条件が揃えば成功率が格段に高くなる傾向があるのも事実。当社実績では5つの条件を満たしさえすれば、成功率は80％以上。①不動産の資産価値が1,500万円以下であること、②家賃を支払えるだけの収入があること、③流通性があるエリア、人気があるエリアであること、④貸借人に「将来、買い戻しをしたい」という気持ちがあること、⑤室内が整理整頓されていること、です。
住宅ローン返済・滞納のお悩みは必ず解決できます。私たち専門家へご相談ください
住宅ローンを支払えなくなれば、出て行かなければならないのが当然...とは限りません。そのまま自宅に住み続けながら、借金問題を解決される方は数多くいらっしゃいます。
当社のホームページを訪問され、ここまでスクロールされ、さらにはこのメッセージまでお読みいただいたのでしたら、仕事のご都合、ご両親のこと、お子さんのことなどなど、どうしても引っ越したくない、引っ越しができない事情をお持ちなのだと察します。また、引っ越しによって経済的に負担が大きくなることもよくあります。そのような場合は、住み続けることも選択肢として検討してみてください。
そして、一人で悩まず、今、ほんの少しで結構ですから勇気を出して私たちへご連絡・ご相談ください。きっと、その瞬間から解決が始まり、心に余裕を持てるようになるはずです。不安な気持ちがきっと和らぎます。私たちと一緒に生活再建を目指しましょう。
私たちは、住宅ローン返済・滞納のお悩みを解決できる専門家です。あなたの悩みを必ず解決できます。
